Bundesfinanzhof
Pressemitteilung Nr. 7
vom 22.02.2001



Geschlossener Immobilienfonds als Verlustzuweisungsgesellschaft



Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 21. November 2000 - IX R 2/96 - einen geschlossenen Immobilienfonds mit der Folge als Verlustzuweisungsgesellschaft beurteilt, dass die Anleger die ihnen zugewiesenen Verluste nicht als negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abziehen durften. Der Entscheidung lag eine allerdings außergewöhnliche Fallgestaltung zugrunde:

Ein Kreditinstitut hatte im Jahre 1979 ein notleidendes Immobilienobjekt in eine Kommanditgesellschaft eingebracht und anschließend mit Hilfe anderer Personen deren Umwandlung in eine Publikumsgesellschaft (geschlossener Immobilienfonds) betrieben. Nach der - auch aus dem Verkaufsprospekt erkennbaren - Finanzierungskonzeption des Fonds war davon auszugehen, dass auf insgesamt rd. 65 Mio. DM Fremdkapital keine Tilgung und auf einen Teil von 50 Mio. DM auch keine Zinsen gezahlt werden würden, da die vereinbarte Mindestmiete von 4,8 Mio. DM die laufenden Ausgaben des Fonds nicht decken würde. Deshalb war eine weitere laufende Kreditlinie notwendig, die mit einer zweiten Hypothek abzusichern war. Dieses zweite Darlehen sollte innerhalb eines Zeitraums von etwa zehn Jahren - nämlich bis zum Jahre 1990 - auf rund 45 Mio. DM ansteigen. Zum 31. Dezember 1990 war den Anlegern das Recht eingeräumt worden, ihre Beteiligung gegen Zahlung eines bankgarantierten Auseinandersetzungsguthabens an einen Gründungsgesellschafter zu übertragen. Nach vergeblichen Rettungsversuchen war das Immobilienobjekt des Fonds dann im Jahre 1990 zu einem Betrag von (nur) rund 30 Mio. DM versteigert worden. Auf die Klage mehrerer Anleger war das Kreditinstitut im Jahre 1993 verurteilt worden, diesen Anlegern gemäß § 826 des Bürgerlichen Gesetzbuches Schadensersatz zu zahlen, da das Kreditinstitut ihnen in einer gegen die guten Sitten verstoßenen Weise vorsätzlich Schaden zugefügt habe, indem es aus eigennützigen Motiven die Gründung der Kommanditgesellschaft betrieben sowie deren Umwandlung in eine Publikumsgesellschaft ermöglicht hatte.

Der BFH hat entschieden, dass ein geschlossener Immobilienfonds, für den interessierte Kapitalanleger mit dem Versprechen von Einkommensteuerminderungen durch Verlustzuweisungen geworben und nach dessen Ergebnisvorschau die Kapitaleinlagen im Wesentlichen durch Steuerersparnisse finanziert werden, jedenfalls dann als Verlustzuweisungsgesellschaft zu beurteilen ist, wenn der Fonds aufgrund einer absehbaren maßgebenden Überschuldung nicht dauerhaft überlebensfähig ist und (daher) mit einem Ausscheiden seiner Gesellschafter aufgrund einer diesen eingeräumten Verkaufsoption zu einem Zeitpunkt rechnen muss, zu dem nach der Konzeption des Fonds kein Gesamtüberschuss erzielt werden kann.

Entscheidung vom 21.11.2000 - IX R 2/96


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