Mietrecht

Stichwort: Vertragsklauseln
Speziell : Kleinreparaturen
Die Kosten für Kleinreparaturen können per Formularmietvertrag nur dann wirksam auf den Mieter abgewälzt werden, wenn

* die Einzelreparatur den Betrag von 100 DM nicht übersteigt, ferner

* die Klausel einen Höchstbetrag für den Fall enthält, daß innerhalb eines bestimmten Zeitraums - etwa binnen eines Jahres - mehrere Kleinreparaturen anfallen und

* sich die Klausel nur auf solche Teile der Mietsache bezieht, die dem direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind ( z.B. Jalousien, Waschbecken u.s.w.)

Sachverhalt : Der Kläger ist ein Verein, der die Mieterinteressen wahrnimmt, der Beklagte ist der Haus- und Grundstückseigentümerverband. Letzterer hat einen Formularmietvertrag für die Vermietung von Wohnungen herausgegeben, der seinen Mitgliedern folgende Klausel empfiehlt :

1. Die Kosten für auch ohne Verschulden des Mieters notwendigen Reparaturen an ihm überlassenen Heizungsanlagen, Türen, Jalousien, ... hat der Mieter bis einschließlich 100 DM im Einzelfall auf sich zu nehmen und

2. sich bei größerem Aufwand mit dem genannten Betrag zu beteiligen.

3. Dasselbe gilt im Fall einer Neuanschaffung eines der genannten Gegenstände.

Der Kläger verlangt die Unterlassung der Verwendung o.g. Klauseln.

Im Verlauf dieses Rechtsstreits hat der BGH die Zulässigkeit von sog. Kleinreparaturklauseln geklärt.

Entscheidungsgründe : Nach der gesetzlichen Regelung des SS 536 BGB liegt die Instandhaltungspflicht, d.h. die Pflicht für Reparaturen beim Vermieter. Die Kosten für Kleinreparaturen können zwar auch in Formularmietverträgen (Anm.: das sind vorformulierte Verträge) auf den Mieter abgewälzt werden, jedoch nicht unbegrenzt.

Zulässig ist eine solche Abwälzung nur dann, wenn

- die Reparaturklausel sich auf Teile der Mietsache bezieht, die dem häufigen Zugriff des

Mieters ausgesetzt sind. ( z.B. Installationsgegenstände f. Elektrizität, Gas und Wasser, Fenster- und Türverschlüsse, Jalousien, ... )

- die Kosten für die Einzelreparatur den Höchstbetrag von 100 DM nicht überschreiten und

- ein Höchstbetrag für den Fall festgelegt ist, daß sich Kleinreparaturen innerhalb eines be-

stimmten Zeitraums - etwa binnen eines Jahres - häufen. Diesbezüglich kann offenbleiben, wie hoch dieser Betrag verbindlich sein kann. Als Orientierungspunkt für einen geeigneten Höchstbetrag sieht das Gericht einen Festbetrag pro Jahr von 300 DM bis 8% der Jahresmiete an.

Unzulässig ist eine Klausel, die bei Reparaturen mit einem höheren Aufwand als 100 DM dem Mieter eine quotenmäßige Beteiligung bis 100 DM auferlegt. (s.o. Klausel 2. ) .

(Anm.: Bei Reparaturkosten über 100 DM trifft den Vermieter die vollständige Instandhaltungspflicht .)

Unzulässig ist auch die o.g. Klausel 3. . Die Neuanschaffung von Teilen der Mietsache, die nicht zum Zwecke der Wiederherstellung sondern der Verbesserung erfolgen, fällt aus dem Rahmen der Vertragspflichten.

BGH VIII ZR 91 / 88, WuM'89, 324 ff


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