Mietrecht

Stichwort: Mietüberhöhung [ = Überschreitung der ortsüblichen Miete ]
Speziell : Rückzahlungsanspruch des Mieters
Bei der Ermittlung einer Mietüberhöhung gem. § 5 WiStrG (Anm.: Wirtschaftsstrafgesetz) kommt dem Wert eines Mietspiegels bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete als Beweismittel besondere Bedeutung zu. Seine Feststellungen haben gegenüber denen eines Sachverständigen erhöhte Beweiskraft.

Die Tatsache, daß aufgrund der augenblicklichen Situation auf dem Wohnungsmarkt vermehrt Mieten vereinbart werden, die einen Verstoß gegen § 5 WiStrG darstellen, führt nicht zu einer Anhebung der ortsüblichen Miete.

Sachverhalt : Die Beklagte mietete 1988 vom Kläger eine 35 qm große Wohnung für 395 DM, zuzüglich 20 DM Nebenkostenvorauszahlung pro Monat.

Mit der vorliegenden Klage verlangt der Kläger eine Nachzahlung von Nebenkosten für das Jahr'89. Die Beklagte hat diesbezüglich die Aufrechnung mit ihrer Überzahlung aufgrund einer Mietpreisüberhöhung erklärt.

Der Kläger behauptet, die Miete sei ortsüblich. Die Klage hatte keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe : Vorliegend stand dem Kläger zwar ein Nebenkostennachzahlungsanspruch für 1989 i.H.v. 248,72 DM zu. Dieser Anspruch ist aber aufgrund der von der Beklagten erklärten Aufrechnung mit überzahlten Mieten für die Zeit April'88 bis April'89 erloschen.

Der Beklagten steht nämlich gegenüber dem Kläger ein Rückzahlungsanspruch von monatlich 20,48 DM zu. Die vereinbarte und gezahlte Miete von 11,28 DM / qm überschreitet die örtliche Vergleichsmiete um 0,59 DM / qm. In Höhe dieses Betrages ist die Mietzinsvereinbarung daher gem. § 5 WiStrG i.V.m. § 134 BGB nichtig ( vgl. BGH, NJW'84, 722 ). Der Beklagten steht insoweit ein Rückzahlungsanspruch zu.

Nach § 5 WiStrG handelt derjenige ordnungswidrig, der vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Wohnungen ein unangemessenes Entgelt fordert (Anm.: " ordnungswidrig " bedeutet, der Vermieter riskiert neben der Rückzahlung an den Mieter auch ein Bußgeld bis 100.ooo DM). " Unangemessen " hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen die üblichen Mieten wesentlich übersteigen, welche in der jeweiligen Gemeinde in den letzten 4 Jahren gezahlt wurden .

Eine wesentliche Überschreitung der ortsüblichen Miete gem. SS 5 WiStrG liegt vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschritten wird ( § 5 II WiStrG ) .

Daher ist zu der hier relevanten Vergleichsmiete von 8,91 DM noch ein Betrag von 1,78 DM hinzuzurechnen, so daß die Mietzinsvereinbarung über den Betrag von 10,69 DM hinaus unwirksam ist.

(Anm.: Bzgl. Wohnungen, die nach dem 1.1.91 fertiggestellt wurden oder für die eine Überschreitung der ortsüblichen Miete bereits vor dem 1.9.93 zulässig war, gibt es eine Ausnahme. Wenn hier die verlangte Miete zur Deckung der sog. laufenden Aufwendungen auf das Mietobjekt (z.B. Hypothekenzinsen) erforderlich ist - § 5 II, 2 WiStrG - , kann die ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu 50 % überschritten werden ( OLG Hamburg, WM'92, 527 ).

Tip : Bei Verdacht auf Überzahlung umgehend beraten lassen, da der Rückzahlungsanspruch in 4 Jahren verjährt ( OLG Hamburg, WM'89, 126 ).

AG Dortmund, 125 C 11518 / 90, NJW-RR'91, 1228 ff ; OLG Hamburg , WuM'92, 527 ff


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