Mietrecht

Stichwort: Schönheitsreparaturen
Speziell : Wohnung bei ihrer Überlassung unrenoviert
Bei Vermietung einer zu Vertragsbeginn nicht renovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung (Anm.: d.h. im " Kleingedruckten") von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam. Voraussetzung ist aber, daß die Renovierungsfristen erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.

Sachverhalt : Der Kläger vermietete dem Beklagten eine Wohnung, welche bei Überlassung in unrenoviertem Zustand war. § 5 des Mietvertrages lautete :

Der Mieter hat während der Mietzeit die von ihm übernommenen Schönheitsreparaturen nach Maßgabe des Fristenplans, welcher ihm übergeben wurde, auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen ... .

Der Beklagte hat die Durchführung der Schönheitsreparaturen, bzw. die diesbezügliche Kostenerstattung verweigert. Er begründet dies damit, daß er die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen habe.

Der BGH hatte die Frage zu klären, ob die formularmäßige Abwälzung der Schönheitreparaturen auf den Mieter bei unrenovierten Wohnungen wirksam ist.

Entscheidungsgründe : Grundsätzlich ist die formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam. Vorliegend ist nun zu entscheiden, ob dies auch für den Fall gilt,, daß der Mieter eine mehr oder weniger abgewohnte, jedenfalls nicht frisch renovierte Wohnung übernimmt.

Es kommt häufig vor, daß Wohnungen vermietet werden, ohne zuvor frisch renoviert zu werden. Würde man in diesen Fällen eine formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen nach dem Ablauf von Renovierungsfristen ( Anm.: d.h. gem. Fristenplan) nicht zulassen, so würde dies zu dem unwirtschaftlichen Ergebnis führen, daß der Vermieter vor jeder Neuvermietung renovieren müßte um den Nachmieter formularvertraglich mit den Schönheitsreparaturen belasten zu können. Renovierungskosten ,d.h. Kosten für Schönheitsreparaturen sind aber i.d.R. in der Kalkulation der Miete mit berücksichtigt.

Um den Mieter jedoch nicht unangemessen zu benachteiligen ( § 9 AGBG ), setzt die Wirksamkeit der Regelung mittels Fristenplan voraus, daß die Renovierungsfristen erst ab Beginn des Mietverhältnisses (Anm.:d.h. mit Einzug ) zu laufen beginnen. (Anm.: es darf nicht so sein, daß der Mieter in einen bereits für den Vormieter laufenden Fristenplan eintritt. )

Dies gilt nicht nur für den Fall, daß der Mieter eine nicht ( frisch ) renovierte Wohnung übernimmt, sondern auch dann, wenn die Wohnung lediglich renovierungsbedürftig ist. Die Grenze zwischen " nicht renoviert " und " renovierungsbedürftig " ist nämlich fließend.

BGH VIII AZR 9 / 86, WM'87, 306 ff


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