Mietrecht

Stichwort: Schönheitsreparaturen
Speziell : Schadensersatz bei Unterlassen
Nimmt der Mieter bei Vertragsende fällige Schönheitsreparaturen nicht vor, so ist er unter den Voraussetzungen des § 326 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.

Sachverhalt : Die Beklagten mieteten vom 10.5.68 bis 30.6.78 von dem Kläger eine Wohnung. § 7 des Mietvertrages lautete :

Die Mietsache ist vom Mieter in neuwertigem Zustand übernommen worden. Ihm obliegt die regelmäßige Durchführung der Schönheitsreparaturen. Bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume in bezugsgeeignetem Zustand zu übergeben.

Am 30.6.78 räumten die Beklagten die Wohnung, ohne Schönheitsreparaturen ausgeführt oder in Auftrag gegeben zu haben. Der Kläger klagt auf Ersatz der von ihm aufgewendeten Renovierungskosten.

Der BGH gab der Klage in 3. Instanz statt.

Entscheidungsgründe : Der Senat geht davon aus, daß die Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen eine vertragliche Hauptpflicht ist, so daß der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 326 BGB einen auf Geldzahlung gerichteten Schadensersatzanspruch hat . (Anm.: Voraussetzung des § 326 BGB ist, daß der Vermieter dem Mieter für die Ausführung der Schönheitsreparaturen eine angemessene Frist einräumt und gleichzeitig erklärt, daß er die Annahme der Renovierung nach Ablauf dieser Frist ablehnt. Läßt der Mieter die Frist fruchtlos verstreichen, hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch .)

Nachdem bereits vor Auszug Streit über den Umfang der Schönheitsreparaturen aufkam und die Beklagten die Wohnung räumten. ohne Anstalten für die Vorbereitung oder Ausführung von Schöheitsreparaturen getroffen zu haben, gaben diese zu erkennen, daß sie zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht bereit waren. (Anm.: der BGH sah in diesem Verhalten eine sog. ernsthafte Erfüllungsverweigerung. In diesem Fall ist eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht erforderlich. Ob im Einzelfall eine solche Erfüllungsverweigerung vorliegt ,hängt von den jeweiligen Umständen ab. Dem Vermieter ist daher immer zu raten, durch Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung klare Verhältnisse zu schaffen .)

Im vorliegenden Fall wäre es eine überflüssige Förmelei, von dem Vermieter eine Aufforderung unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zu verlangen. Der Kläger braucht die Beklagten nach deren Auszug daher nicht mehr aufzufordern, die geschuldeten Schönheitsreparaturen durchführen zu lassen.

Er kann diese Arbeiten selbst ausführen lassen und Kostenersatz von den Beklagten verlangen. (Anm.: weitere Schadensersatzpositionen sind z.B. Gutachterkosten bzgl. des notwendigen Umfangs der Arbeiten und Mietausfall . Der Anspruch auf Vornahme bzw. Schadensersatz wegen Unterlassung der Schönheitsreparaturen verjährt gem. § 558 I BGB in 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung an den Vermieter . )

BGH VIII ZR 186 / 80, ZMR'82, 180 ff


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