Mietrecht

Stichwort: Schönheitsreparaturen
Speziell : Quotenanteil des Mieters
Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter ausgewählten Malerbetriebes zu zahlen hat, ist wirksam. (Anm.: betrifft den Fall, daß wegen kurzer Mietdauer bei Auszug die Zeiträume des Fristenplans bzgl. Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind.)

Voraussetzung ist aber, daß die Klausel diesen Kostenvoranschlag nicht für verbindlich erklärt und dem Mieter nicht untersagt, die anteilige Zahlungsverpflichtung vor dem Auszug durch Eigenarbeit abzuwenden.

War die Wohnung beim Einzug nicht renoviert oder renovierungsbedürftig, so ist o.g. Klausel nur wirksam, wenn die Fristen für die Schönheitsreparaturen bzw. die anteiligen Zahlungen erst ab dem Einzug zu laufen beginnen

Sachverhalt : Die Klägerin vermietete den Beklagten ab dem 1.1.85 eine Wohnung, welche sich beim Einzug in unrenoviertem Zustand befand. Die letzten Schönheitsreparaturen waren im Sommer'82 durchgeführt worden.

§ 11 des Mietvertrages enthält einen Fristenplan, in welchem geregelt ist, wann in welchen Räumen Schönheitsreparaturen auszuführen sind. Ferner ist geregelt :

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der im Fristenplan festgesetzten Zeiträume, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für diese Arbeiten aufgrund des Kostenvoranschlages eines Malerbetriebes zu zahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses am 30.6.86 haben die Kläger gem. vorgenannter Klausel auf Zahlung von 20 % der Renovierungskosten geklagt. Die Beklagten verweigerten die Zahlung unter Hinweis auf den unrenovierten Zustand der Wohnung. Der BGH hat die Klausel für wirksam erachtet .

Entscheidungsgründe : Wie der Senat wiederholt ausgeführt hat, ist die formularmäßige Abwälzung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam ( OLG Stuttgart, WuM'82, 124 ff ). Eine Klausel der vorliegenden Art ist ebenfalls wirksam. Würde das Mietverhältnis bis zum Ablauf des Renovierungsturnus fortbestehen, müßte der Mieter die gesamten Renovierungskosten tragen. Die vorliegende Klausel verbietet dem Mieter nicht, kurz vor Ende der Mietzeit die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen, so daß diese dann bei Ende der Mietzeit weniger als 1 Jahr zurückliegen würde und daher keine Abgeltung verlangt werden kann. Die Klausel ist auch im Hinblick darauf, daß die Zahlung " aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerbetriebs " erfolgt nicht unangemessen. Der Kostenvoranschlag ist nämlich durch o.g. Klausel nicht verbindlich erklärt worden, so daß der Mieter die Richtigkeit oder Angemessenheit bestreiten kann (Anm.: wäre der Kostenvoranschlag " verbindlich " vereinbart, so müßte der Mieter diesen Betrag widerspruchslos zahlen. Dies ist unwirksam.)

Hat der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen, so ist die Klausel darüber hinaus nur wirksam, wenn die Fristen für Schönheitsreparaturen, bzw. für die anteilige Zahlung erst mit seinem Einzug zu laufen beginnen. Dies war hier der Fall.

BGH VIII AZR 1 / 88, WuM'88, 294 ff


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