Mietrecht

Stichwort: Nebenkosten
Speziell : Verjährung v. Nebenkostennachforderungen / Vorauszahlungen verweigern
Die Verjährungsfrist für Nebenkostennachforderungen beginnt erst ab dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem dem Mieter die Abrechnung zugeht.

Sachverhalt : Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers und leistet auf die Heiz- und Warmwasserkosten monatliche Vorauszahlungen. Der Kläger hat im April'89 Nachzahlungen auf diese Kosten für den Zeitraum '83 bis '88 i.H.v. 4258 DM eingeklagt. In diesem Betrag sind 1191 DM für die Heizperiode '83 / '84 enthalten. Auch hierfür wurde der Beklagten erst mit Rechnung vom Februar'88 Abrechnung erteilt.

Dem BGH ist im Verlauf dieses Verfahrens folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorge-

legt worden :

" Beginnt die Verjährungsfrist einer Heizkostennachforderung des Vermieters bereits mit dem Ende des Jahres zu laufen, innerhalb dessen die Abrechnungsperiode endet oder erst mit Ende des Jahres, in welchem dem Mieter die Abrechnung über die Heizkosten zugeht ?"

Der BGH entschied diese Frage wie aus dem Leitsatz ersichtlich.

Entscheidungsgründe : Nachforderungen bzgl. Mietnebenkosten verjähren in vier Jahren ( § 197 BGB ) . Fraglich ist nun, wann die Verjährungsfrist zu laufen beginnt.

Die Verjährungsfrist eines jeden Anspruchs beginnt mit seiner Entstehung zu laufen ( § 198 BGB ). Entstanden ist ein Anspruch, wenn er vom Gläubiger geltend gemacht werden kann. Dies ist dann der Fall wenn er fällig ist. Auf dieser Grundlage ist es in der Rechtsprechung und im Schrifttum zur herrschenden Meinung geworden, daß für den Verjährungsbeginn von Nebenkostennachforderungen der Zugang der Abrechnung beim Mieter maßgebend ist, weil frühestens mit diesem Zeitpunkt die Fälligkeit dieses Anspruchs eintritt.

Folge ist, daß der Verjährungsbeginn vom Verhalten des Gläubigers (Anm.: Vermieters) abhängt. Dies führt jedoch zu keiner anderen Beurteilung. Sind für die Mietnebenkosten Vorauszahlungen vereinbart, so muß der Vermieter innerhalb angemessener Frist abrechnen. (Anm.: falls der Mietvertrag diesbezüglich keine Regelung enthält, dient die für Sozialwohnungen gesetzlich geregelte Frist von 12 Monaten auch für freifinanzierte Wohnungen als Anhaltspunkt.)

Der Mieter kann aufgrund seines Anspruchs auf Abrechnung deren Erteilung durchsetzen und damit den Verjährungsbeginn herbeiführen, d.h. die Verjährungsfrist zum Laufen bringen.

Insbesondere ist er berechtigt, weitere Vorauszahlungen zu verweigern, falls der Vermieter in angemessener Zeit keine Abrechnung erteilt ( BGH, WuM'84,185 ). (Anm.: diese verweigerten Vorauszahlungen sind nicht gespart, sie dienen lediglich als Druckmittel .)

Im übrigen führt die hier vertretene Auffassung zu der für den Mieter günstigen Folge, daß auch die Verjährung seines Anspruchs auf Erstattung zuviel gezahlter Nebenkosten erst mit Rechnungslegung zu laufen beginnt. Dies ist insofern von Bedeutung, als auch dieser Anspruch gemäß herrschender Meinung bereits in vier Jahren verjährt ( OLG Hamburg, WuM'88, 83 ; OLG Düsseldorf, ZMR'90, 411 ).

Abschlußbemerkung : Bereits vor der Verjährung können Nebenkostennachforderungen

" verwirkt " sein, nämlich dann, wenn der Mieter darauf vertrauen durfte, daß nach dem Verstreichen eines längeren Zeitraums der Vermieter keine diesbezüglichen Ansprüche mehr stellt. Dies hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab.

BGH VIII AZR 5 / 90, WuM'91, 150 ff


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