Mietrecht

Stichwort: Nebenkosten
Speziell : Hausverwalterkosten
Gem. §§ 4,10 MHG ist auch eine, erst während des Bestehens des Mietverhältnisses getroffene Vereinbarung unwirksam, nach der ein Mieter auch auf andere Nebenkosten, als den in Anlage 3 zu § 27 II. BV (Anm.: Zweite Berechnungsverordnung) genannten, monatliche Vorauszahlungen leisten muß .

Sachverhalt : Das OLG Karlsruhe hatte im Verlauf eines Rechtsstreits folgende Frage zu klären :

Können Mietvertragsparteien während des Bestehens des Mietverhältnisses wirksam vereinbaren, daß in Abweichung vom ursprünglichen Mietvertrag künftig auch auf andere Nebenkosten, als den in Anlage 3 zu § 27 II. BV genannten, monatliche Vorauszahlungen zu leisten sind .

Entscheidungsgründe : In § 10 MHG (Anm.: Gesetz zur Regelung der Miethöhe) ist festgelegt, daß Abweichungen von den SSSS 1-9 MHG zum Nachteil des Mieters unwirksam sind (Anm.: was dem Mieter als Nebenkosten auferlegt werden kann, ist in § 4 MHG i.V.m. Anlage 3 zu § 27 II. BV abschließend geregelt.) .

Diese Unwirksamkeit bezieht sich auch auf Vereinbarungen, die erst während des laufenden Mietverhältnisses getroffen werden.

Sowohl die Bankkosten als auch die Hausverwalterkosten fallen nicht unter die in § 4 MHG i.V.m. Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgeführten Nebenkosten. Nur für die dort genannten Kosten aber hat der Gesetzgeber die Vereinbarung von Vorauszahlungen und die vereinfachte Erhöhungsmöglichkeit der diesbezüglichen Umlage gem. § 4 MHG vorgesehen.

Für sie kann der Vermieter daher keine Vorauszahlungen verlangen.

(Anm.: das gleiche gilt auch für Instandsetzungskosten bzw. Instandhaltungsrücklagen bei vermieteten Eigentumswohnungen . Derartige Kosten sind in der Miete einkalkuliert und können daher nur im Verfahren nach § 2 MHG erhöht werden d.h. in Form einer Mieterhöhung nach den Voraussetzungen des § 2 MHG ( siehe hierzu Fall II. 10. 1. ) und nicht als Nebenkostenvorauszahlung mit jährlicher Abrechnung !

Dem Mieter können dagegen im Mietvertrag Schönheitsreparaturen und die Kosten für Kleinreparaturen ( siehe Fälle II. 5. 5. und II. 3. 2. ) auferlegt werden.)

Abschlußbemerkung : Nebenkosten i.S.d. § 4 MHG i.V.m. Anlage 3 zu § 27 II. BV sind im wesentlichen :

Grundsteuer, Müllgebühr und Straßenreinigung, Kosten der Hausreinigung, für die Gartenpflege, Beleuchtung, Kosten für Schornsteinreinigung, für Sach- und Haftpflichtversicherung und die Kosten für den Hauswart = Hausmeister nicht Hausverwalter.

OLG Karlsruhe, 9 REMiet 1 / 88, WuM'88, 204 ff


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