Mietrecht

Stichwort: Nebenkosten
Speziell : Herabsetzung von zu hohen Nebenkosten
Erweisen sich die in einem Wohnungsmietvertrag vereinbarten , monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen im späteren Verlauf des Mietverhältnisses als unangemessen hoch, so kann der Mieter vom Vermieter die Herabsetzung der Vorauszahlungen verlangen.

Sachverhalt : Das bayerische OLG hat folgende Rechtsfrage durch sog. Rechtsentscheid beantwortet : Ist der Mieter zur einseitigen Herabsetzung der Heizkostenvorauszahlung berechtigt oder hat er insoweit ein Zürückbehaltungsrecht, wenn sich die vereinbarte, monatliche Heizkostenvorauszahlung in den vergangenen Heizperioden als zu hoch erwiesen hat .

Entscheidungsgründe : Die Parteien eines Wohnungsmietvertrages können vereinbaren, daß der Mieter neben der eigentlichen Miete ( Grundmiete ) auch bestimmte Betriebs- oder Nebenkosten trägt. Bezüglich der Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung besteht eine gesetzliche Sonderregelung. Diese müssen auf der Grundlage der Verbrauchserfassung auf den Mieter umgelegt werden.

Wenn der Mieter verpflichtet ist, neben der Grundmiete Betriebskosten zu zahlen, können die Vertragsparteien vereinbaren, daß hierauf monatlich festgelegte Vorauszahlungen geleistet werden . Diese Vorauszahlungen dürfen jedoch nur in angemessener Höhe vereinbart werden ( SS 4 Abs.1 MHG (Anm.: = Gesetz zur Regelung der Miethöhe) ) .

Angemessen i.d.S. sind Vorauszahlungen, die sich an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten orientieren und diese allenfalls leicht übersteigen. In den Fällen, in denen die Betriebskostenvorauszahlung nicht von Anfang an unangemessen hoch war, d.h. die Betriebskosten sich erst im Verlauf des Mietverhältnisses vermindert haben, ist die einseitige Kürzung der Vorauszahlung durch den Mieter unzulässig. Waren die Betriebskostenvorauszahlungen bereits von Beginn des Mietverhältnisses an unangemessen hoch, kann dies zu einer anderen Beurteilung führen. Diese Vereinbarung hat nämlich dann schon bei Vertragsschluß gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen und der Gesetzesverstoß ist nicht erst durch nachträgliche Veränderungen hervorgerufen worden ( § 10 MHG ).

In der hier zu entscheidenden Fallgestaltung hat der Mieter lediglich einen Anspruch darauf, daß der Vermieter unangemessen hohe Vorauszahlungsbeträge entsprechend herabsetzt. Diesen Anspruch kann der Mieter auch im Klageweg durchsetzen.

Zur Durchsetzung besagten Anspruchs kann hinsichtlich künftiger Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters in Betracht kommen (Anm.: Zurückbehaltungsrecht besagt, der Mieter kann weitere Vorauszahlungen zurückbehalten . Dieses Geld ist aber nicht gespart, sondern dient als Druckmittel) .

BayObLG, RE - Miet, 1 / 95, NJW-RR'96, 207 ff


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