Mietrecht

Stichwort: Mieterhöhung
Speziell : bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ( § 2 I,1 MHG )
Ein gem. § 2 II,1 MHG (Anm.:Gesetz zur Regelung der Miethöhe) gestelltes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn es dem Mieter vor Ablauf der Wartefrist (§ 2 I,1 MHG) zugeht.

Sachverhalt : Die Kläger sind Vermieter, die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung. Der Mietzins wurde zuletzt gem. § 2 MHG (Anm.: d.h. Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete) mit Wirkung zum 1.4.88 erhöht.

Die Kläger begehren erneut die Zustimmung der Beklagten zu einer weiteren Mieterhöhung ab dem 1.5.89. Das betreffende Schreiben ist der Beklagten am 28.2.89 zugegangen.

Die Beklagte verweigert die Zustimmung. Daraufhin wurde sie vom zuständigen Amtsgericht, auf Klage der Vermieter, verurteilt, der Mieterhöhung ab 1.5.89 zuzustimmen (Anm.: Dies ist das normale Verfahren, wenn die Mieterhöhungsforderung des Vermieters den gesetzlichen Anforderungen entspricht, der Mieter aber diesem ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmt.).

Die Beklagte ging in die Berufung und hat ausgeführt, das Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung sei unwirksam, weil es vor Ablauf der einjährigen Sperrfrist gem. § 2 I,1 MHG zugegangen sei. Diese Auffassung wurde im Verlauf des Rechtsstreits vom BGH bestätigt.

Entscheidungsgründe : Gem. § 2 MHG kann der Vermieter die erforderliche Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete seit einem Jahr unverändert ist.

(Anm.: andere, zustimmungsunabhängige Mieterhöhungsmöglichkeiten sind : a) § 3 MHG, wegen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters ; b) § 5 MHG, wegen gestiegener Kapitalkosten, d.h. der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen gestiegenen Wohnungsfinanzierungskosten auf die Mieter umlegen ; c) § 10 MHG, wegen vereinbarter Staffelmiete. )

Nach § 2 MHG hat der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung seitens des Mieters. Eine dieser Voraussetzungen ist die Einhaltung der einjährigen Wartezeit (Anm.: weitere Voraussetzung : Keine der beiden Obergrenze für die Erhöhung darf überschritten werden. Diese ist 1. die ortsübliche Vergleichsmiete, die durch Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder Bennung von drei Vergleichswohnungen nachzuweisen ist. 2. darf die Miete innerhalb der letzten drei Jahre nicht um mehr als 30 % steigen. Ausnahme : für Wohnungen, die vor 1981 fertiggestellt wurden ist der Mietanstieg bis 31.8.98 begrenzt., wenn die Miete über 8 DM / qm beträgt. Dann darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 20 % steigen. ) Die für den Mieter günstigste der o.g. Grenzenist die Höchstgrenze. Aus dem systematischen Zusammenhang von § 2 I,1 und III und IV MHG ergibt sich, daß ein Mieterhöhungsverlangen gem. § 2 MHG erst nach Ablauf der o.g. Wartefrist wirksam erhoben werden kann. Das Gesetz ( § 2 III MHG ) knüpft sowohl für den Beginn der dem Mieter eingeräumten Überlegungsfrist (Anm.: bzgl. Entscheidung, ob er zustimmt ) als auch für die Frist der Vermieterklage auf Zustimmung an den Zugang des Erhöhungsverlangens an. Stellt das Gesetz bzgl. des Beginns der Frist des § 2 III MHG ausdrücklich auf den Zugang des Erhöhungsverlangens ab, so folgt daraus, daß die Voraussetzungen des Erhöhungsverlangens und damit auch der Ablauf der Wartefrist im Zeitpunkt des Zugangs vorliegen müssen . Daher ist die Geltendmachung einer Mieterhöhung vor Ablauf eines Jahres seit der letzten Erhöhung unwirksam und entfaltet keine Wirkung.

(Anm.: Vorausgegangene Mieterhöhungen wegen § 3 od. SS5 MHG sind diesbzgl. unbeachtlich !)

BGH VIII AZR 2 / 93, WuM'93, 388 ff


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