Mietrecht

Stichwort: Kündigung des Mietvertrages
Speziell : Mieter stellt drei Nachmieter
Der Vermieter ist nur dann verpflichtet den Mieter, welcher ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Mieterinteresse an der Vertragsaufhebung dasjenige des Vermieters am Fortbestand des Vertrages ganz erheblich übersteigt.

Sachverhalt : Die Kläger mieteten das Haus der Beklagten. Es wurde zunächst eine feste Mietzeit vom 1.5.75 bis 30.4.80 vereinbart. Im August'78 baten die Kläger um Entlassung aus dem Mietvertrag zum Jahresende, da sie ihr zwischenzeitlich gekauftes Haus beziehen wollten. Im September'78 benannten sie ihren Vermietern zwei Nachmieter, die bereit waren zu den gleichen Konditionen bis 30.4.80 in den Mietvertrag einzutreten. Die Kläger zogen am 30.12.78 aus. Sie beantragten, das Gericht möge entscheiden, daß sie ab dem 1.1.79 nicht mehr zur Mietzinszahlung verpflichtet sind.

Das OLG Karlsruhe hat bzgl. dieses Rechtsstreits den folgenden, sog. Rechtsentscheid erlassen. ( Anm.: Rechtsentscheide sind quasi Grundsatzentscheidungen zu entscheidungserheblichen Rechtsfragen des Mietrechts, die von grundsätzlicher Bedeutung sind. )

Entscheidungsgründe : Es gibt im BGB keine Bestimmung die ausdrücklich regelt, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungsvermieter verpflichtet ist, einen Mieter vorzeitig gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. Der Grundsatz, daß Verträge einzuhalten sind, gilt auch im Mietrecht. Die vorzeitige Auflösung eines Mietvertrages, der auf eine fest bestimmte Zeit abgeschlossen ist, ist dem Mieter daher nur in Ausnahmefällen möglich.

Ansonsten darf der Vermieter auch einen geeigneten Nachmieter ablehnen. Dies gilt insbesondere in den Fällen, in denen ein Mieter nur deshalb ausziehen will, weil er eine qualitativ bessere, billigere oder sonst für ihn besser geeignete Wohnung beziehen möchte. Auch der im vorliegenden Fall relevante Grund, die eigene Immobilie zu beziehen, ist unbeachtlich. Es ist nämlich kein Grund ersichtlich, weshalb es dem Vermieter eher zumutbar sein soll, für die Restlaufzeit des Mietvertrages einen Ersatzmieter zu akzeptieren, als dem Mieter, während dieser Zeit sein eigenes Haus zu vermieten.

Nur wenn die Interessen des Mieters an der Vertragsauflösung weitaus gewichtiger sind, muß ihn der Vermieter gegen Stellung eines geeigneten Nachmieters vorzeitig aus dem Vertrag entlassen. Das Gericht nennt keine diesbezüglichen Gründe, da es eine abschließende Aufzählung für nicht möglich und nicht erforderlich hält. Die betreffenden Fälle können nie schematisch behandelt werden. Es ist immer eine Abwägung der Einzelinteressen notwendig. Grundsätzlich sind hierfür aber nur Ereignisse relevant, die der Mieter nicht selbst bewußt herbeigeführt hat, um gerade seine Wohnsituation zu verändern.

( Anm.: Familienzuwachs durch Geburt eines Kindes )

OLG Karlsruhe, 25 U 39/ 79, ZMR'81, 269 ff


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